Par Patrick Beauvais
Courtier en assurance de dommages
Directeur clientèle – spécialisé en copropriété chez BFL CANADA
Les condos, des immeubles trop souvent mal assurés.
Vous venez d’acquérir votre condo de rêve et n’avez qu’une envie : vous installer dans vos nouveaux appartements. Saviez-vous que vivre en copropriété amène son lot d’obligations et de responsabilités telles que la compréhension et l’interprétation de la déclaration de copropriété, des articles du Code civil, des règlements et des assurances souscrites? Trop souvent, les copropriétaires se sentent seuls et dépourvus devant tout ce jargon légal. Il n’en demeure pas moins que ceux-ci ne peuvent ignorer la loi et doivent s’acquitter de leurs obligations, dont l’assurance du syndicat de copropriété.
Tous les copropriétaires d’un immeuble forment ensemble un syndicat de copropriété. Ce syndicat a le mandat de faire passer l’intérêt de tous en premier plan. Il doit notamment s’assurer que l’immeuble est bien entretenu et protégé en cas de sinistres. Il possède également l’obligation légale, en vertu de l’article 1073 du Code civil du Québec, de contracter une assurance contre les risques usuels couvrant l’entièreté de l’immeuble.
Ainsi, le syndicat aura la responsabilité première de souscrire un montant d’assurance correspondant au coût réel de reconstruction à neuf du bâtiment. La majorité des déclarations de copropriété exigent d’ailleurs que le conseil d’administration procède périodiquement à l’évaluation de la valeur de reconstruction de l’immeuble. La firme d’évaluateurs agréés retenue devra prendre en considération, par exemple, les frais de déblais, c’est-à-dire les coûts d’enlèvement des débris, des matériaux, de la main d’œuvre, etc.
Aussi, dans le cas où le montant d’assurance du bâtiment ne serait pas suffisant pour reconstruire l’immeuble, les membres du conseil d’administration du syndicat pourraient être tenus personnellement responsables de l’insuffisance d’assurance. Contrairement à la croyance populaire, les fautes commises dans l’administration du programme d’assurance ainsi que le défaut de souscrire ou de maintenir un contrat d’assurance sont exclus de la protection responsabilité des administrateurs et dirigeants. De ce fait, les membres du CA qui auraient malencontreusement commis l’erreur de mal assurer leur immeuble ne bénéficieraient d’aucune assurance en responsabilité pour couvrir ce manque de vigilance.
Les faits exposés ci-haut ne sont qu’un aperçu des éléments qui devront être pris en compte pour élaborer un plan d’assurance légal et conforme à votre déclaration. De là l’importance pour les administrateurs de choisir un courtier spécialisé dans le domaine de la copropriété. Ce dernier saura couvrir adéquatement votre immeuble, vous conseiller dans votre devoir de gestionnaire et veiller à ce que votre police soit conforme aux exigences.
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